Zdolność kredytowa
Jak bank liczy zdolność kredytową? 7 rzeczy, które sprawdza analityk
Dwie osoby z podobnym dochodem potrafią dostać w banku zupełnie różne decyzje. Wyjaśniam, z czego to wynika i co możesz poprawić, zanim złożysz wniosek.
Zdolność kredytowa to odpowiedź banku na jedno pytanie: czy będziesz w stanie spokojnie spłacać ratę przez cały okres kredytu. Sam dochód to tylko początek. Analityk patrzy na kilka obszarów jednocześnie, a każdy z nich może podnieść albo obniżyć kwotę, którą bank jest gotów pożyczyć.
1. Dochód: ile, skąd i jak długo
Bank sprawdza nie tylko wysokość dochodu, ale też jego źródło i stabilność. Inaczej ocenia umowę o pracę na czas nieokreślony, inaczej umowę na czas określony, a jeszcze inaczej umowę zlecenie czy działalność gospodarczą.
- Umowa o pracę: liczy się staż u obecnego pracodawcy i to, czy umowa nie kończy się w najbliższym czasie.
- Umowy cywilnoprawne: wiele banków oczekuje ciągłości dochodu przez określony czas wstecz.
- Działalność gospodarcza: banki liczą dochód na podstawie rozliczeń podatkowych, a każdy robi to trochę inaczej. Tu dobór banku ma szczególne znaczenie.
2. Koszty utrzymania gospodarstwa domowego
Od dochodu bank odejmuje koszty życia. Przyjmuje do tego własne normy, zależne między innymi od liczby osób w gospodarstwie domowym. Dlatego dwie osoby z identycznym dochodem, ale z różną liczbą dzieci, dostaną różną zdolność.
3. Obecne zobowiązania
Każda rata obniża zdolność. Mniej osób wie, że liczą się także limity: na karcie kredytowej i w koncie. Bank traktuje je jako potencjalne zadłużenie, nawet jeśli z nich nie korzystasz.
Wskazówka: jeśli masz nieużywaną kartę kredytową albo limit w koncie, zastanów się nad ich zamknięciem jeszcze przed złożeniem wniosku. Często to najprostszy sposób na wyższą zdolność.
4. Historia w BIK
Biuro Informacji Kredytowej pokazuje bankowi, jak spłacałeś wcześniejsze kredyty, raty i karty. Terminowa spłata działa na Twoją korzyść. Opóźnienia, zwłaszcza dłuższe i niedawne, mogą utrudnić uzyskanie kredytu. Brak jakiejkolwiek historii też nie zawsze pomaga, bo bank nie ma czego ocenić.
5. Wkład własny
Standardem przy kredycie hipotecznym jest wkład własny na poziomie 20% wartości nieruchomości. Część banków akceptuje 10%, zwykle z dodatkowym zabezpieczeniem. Bank sprawdza też, skąd pochodzą te pieniądze, na przykład z oszczędności albo z darowizny.
6. Nieruchomość
Kredyt hipoteczny jest zabezpieczony nieruchomością, więc bank ocenia również ją. Liczy się wycena, czyli wartość, którą przyjmie bank. Może ona różnić się od ceny w umowie. Znaczenie ma też stan prawny widoczny w księdze wieczystej.
7. Wiek i okres kredytowania
Dłuższy okres spłaty oznacza niższą ratę, a więc zwykle wyższą zdolność. Banki biorą jednak pod uwagę także Twój wiek w momencie zakończenia spłaty.
Dlaczego każdy bank liczy inaczej
Każdy bank ma własny model oceny, własne normy kosztów utrzymania i własne zasady liczenia dochodu. Różnice w wyliczonej zdolności między bankami potrafią być znaczące. To jeden z głównych powodów, dla których warto porównać oferty kilku banków, zanim złożysz wniosek.
Co możesz zrobić już dziś
- Spłać albo zamknij nieużywane limity i karty kredytowe.
- Nie bierz nowych rat i zakupów na raty przed złożeniem wniosku.
- Pobierz swój raport z BIK i sprawdź, czy nie ma w nim niespodzianek.
- Jeśli planujesz zmianę pracy, porozmawiaj o tym przed złożeniem wniosku. Okres próbny może mieć znaczenie.
Na konsultacji policzę Twoją zdolność w różnych bankach i powiem, co konkretnie może ją poprawić.
